임대차3법과 민특법, 누가 우선인가

현재 임대차 3법 때문에 온나라가 난리다.

 

민주당의 너무 빠른 불도저 진행으로 국회까지 초고속으로 통과해버렸기 때문인데..

이 임대차 3법중에 가장 혼돈이 오고, 쟁점화가 되는것이 바로 '전월세 상한제'이다.

 

 

전월세 상한제

- 계약 갱신시, 임대료 상승을 5% 이내로 제한함.

 

 

이 임대차3법의 전월세 상한제는 기존 주택임대사업자 관련 법규인

'민간임대주택에 관한 특별법' 즉, 민특법과 서로 상충되는 규정이 하나있다.

 

이번 임대차3법은 법규 시행일(2020.07.31) 이전부터 존재한 계약에도 적용되기 때문에

법규 시행일 이후 남아있는(1개월 이상) 전세 계약에도 세입자가 임대인에게 

계약갱신 청구권을 행사할수 있고, 임대인은 전세금을 5%이내에서만 인상할수 있다.

 

하지만, 민특법을 보면....

 

19년 10월 24일 이전에 임대사업자로 등록을 한 사람의 경우,

임대사업자 등록후에 첫번째 임대차 계약시에는 임대료 5% 상한적용을 받지 않고

집주인이 제약없이 시세대로 올릴수 있다.(19년 10월 24일 이후에 임대사업자로 등록한

사람은 기존 임대료의 5% 밖에 못올림)

 

한마디로, 임대차3법과 민특법의 5% 상한룰을 적용하는 시점이 다른것이다.

 

임대차 3법: 기존 계약 갱신시 바로 적용

민특법: 19년 10월 24일 이전에 등록한 임대사업자가 최초 계약시에는 적용 안됨

 

 

 

예를 들어, 내가 세입자라고 가정해보자

18년 11월 30일에 집주인과 전세 계약을 하였는데,

계약 갱신할때쯤 되니 살고있는 집값이 2억넘게 올라,

전세 시세도 1억이 넘게 올라버렸다.

 

그래서 집주인이 전세금을 올리지 않을까 걱정하던중

임대차3법이 시행이 되버렸고..

이제 집주인이 5%밖에 못올리겠네? 하고 기뻐하는 도중

 

집주인에게 문자가 온다. 

'19년 1월에 임대사업자 등록을 했고 다음 계약갱신이 최초계약이라

임대차 3법 5%룰에 해당이 되지 않습니다. 전세금 1억 올리겠습니다.'

 

자.. 이럴경우, 

임대차3법과 민특법이 싸우게 되는것인데..

과연 누가 먼저인가?

 

특별법 우선의 원칙과 신법 우선의 원칙

임대차 3법은 민특법에 비하여 신법이지만 일반법이다.

민특법은 이름 그대로 특별법이지만 구법이다.

 

특별법과 신법이 충돌할 경우, 누가 우선이냐인데

아래의 블로그 글을 보면 결론이 나와 있다.(법제처에서 제공된 자료)

https://ulsansafety.tistory.com/582

특별법 우선의 원칙 (일반법 vs 특별법)

이 글로 봤을때, 특별법이 신법에 우선이고

결국 민특법이 임대차 3법에 비해 우선 적용이 된다.

 

이 결론대로라면, 19년 10월 24일 이전에 임대사업자 등록을 한 임대인은

최초계약시 임대차 3법의 전월세 상한제에 상관없이 시세대로 전세금을 올릴수 있다.

 

물론 이건 공식적인 결론은 아니고 

내가 생각하는 결론이다. 

그러니, 국토부에서 어떻게 해석을 하는지 지침을 내려줄때까지

기다리는게 맞을것 같다.

 

그리고 현 정부,여당의 분위기로 볼때

어떻게든 임대인에게 불리하게 작용되도록

민특법을 개정할 가능성도 배제할수 없다.

 

 

 

부동산 시장에 큰 변화를 줄 만한 법이 너무 빠르게 통과가 되버렸다.

그덕분에 임대인,임차인 뿐만 아니라 지자체 공무원들까지도

확실한 지침과 해석이 없어 많이 힘든 상황이다.

 

국토부에서는 이런 쟁점들에 대해서 신속하게 해석 및 지침을 내려

해결해주길 바란다.